進入２０１０年，廣州土地市場驟然遇冷，多宗土地以底價或低價成交，更出現自２００８年以來首次流拍現象。與此同時，北京土地市場上多家央企卻頻頻制造“地王”，“南冷北熱”現象對此鮮明，耐人尋味。

專家分析，廣州新年土地拍賣市場遭冷遇，除此次拍賣的土地自身條件限制外，也顯示出國家和地方一系列的房地產市場調控政策開始發揮影響，大型房地產開發商在政策壓力下拿地謹慎，觀望氣氛濃厚，市場日后走勢取決于系列調控政策執行是否堅決。

　　多宗土地遭冷遇　兩年來首次流拍

新年開春，北京土地市場“地王”頻出惹爭議，廣州市場卻透出絲絲寒意。上周，廣州市一幅當前少有的老城區地塊僅引來６家開發商競拍，最終以７１００萬元成交，翌日拍賣的２幅住宅用地分別僅以底價和溢價５０萬元成交，另一幅商業地塊無人問津。

此前不久，廣州從化一幅住宅用地在公告期內未能成交，被國土部門收回，而離其不遠處就是總價１３．１億元的２００９年從化“地王”。資料顯示，這是廣州自２００８年以來首宗流拍土地，同時也是２０１０年全國土地市場首次流拍。

剛剛過去的２００９年，廣州土地市場卻是熱火朝天，“地王”頻出；典型的例子是，２００９年１２月，由富力、雅居樂、碧桂園三家民營房企組成的聯合體以２５５億元的天價拿下亞運村地塊，至今仍保持“總價地王”的紀錄。

據統計，２００９年廣州市十區共供應建設用地２７４宗、用地面積１８．８１平方公里，實際收取土地出讓金約２３０億元，同比分別增長６．６１％、４５．２５％和１００．７７％；全年廣州房地產企業購置土地金額增長２８．９８％，購置單價增長５０．５８％；

政策效應初現　市場觀望氛圍濃厚

進入新年，廣州土地市場遇“冷”，有其客觀原因，但主要反映出國家宏觀調控下的政策效應，開發商逡巡觀望者居多。

北京大學公共經濟管理研究中心研究員韓世同分析，此次出讓的幾宗土地，面積較小，位置偏遠，大型開發商對這種地塊的興趣不大；而這一次的成交價位，與同區域的最高拍賣價格還有一定差距，從綜合成本分析，其利潤空間也比較小。這在一定程度上反映開發商在近期系列調控政策壓力下，對土地價格判斷趨于冷靜，拿地謹慎；如果這些土地放在２００９年拍賣市場上，其成交價肯定不止如此。

更主要的原因，還是政府對房地產的宏觀調控力度明顯加大。２０１０年開年以來，包括“國十一條”“國十九條”在內的房地產調控政策密集出臺，廣東省也已出臺“粵四條”予以配合。

在這一背景下，廣州本地房地產市場普遍將此次土地拍賣視為今年市場的“試金石”，其中多項土地政策細則引人關注。

在此次拍賣的南沙區三宗土地中，出現了廣州自２００８年下半年以來很少推出的限戶型地塊，同時首次禁止“有拖欠地價、嚴重違反出讓合同、閑置土地或有其他不良記錄”的開發商競買；另一場拍賣中的東風西路地塊，則要求競得人成交后三日內劃款入賬，而在“國十九條”中，該期限為“最遲１年”。

業界人士分析，廣州重新啟用沉寂許久的“７０／９０”政策，是對“國十一條”重申增加中小戶型供應政策的響應；而對開發商資金、閑置土地問題提出的限制，雖然只是針對此次出讓的幾塊土地，但對后續土地出讓市場無疑具有很大的警示作用，或許將成為廣州調控政策的“風向標”。

廣州市社會科學院研究員彭澎認為，廣州市場不同于北京，本地開發商中民營企業多于國有企業，對調控政策較為敏感；２００９年房地產“牛市”，開發商購入的大量土地目前還在“消化”中；在當前房地產市場前景走向尚不大明確的情況下，開發商對土地的心理壓力比較大，更傾向于選擇觀望。

　　“地王”頻出或難再現　政策執行更需堅決

廣州房地產市場目前已出現房價高企、銷量漲幅回落的“價高量跌”現象，土地價格會否總體“退燒”，成為市場關注的焦點。

廣州市社會科學院研究員彭澎認為，當前銀行貸款收緊，政府保障房入市將減少樓市剛性需求，開發商資金壓力將進一步加大，對土地的心理壓力也將加大，難以再出現“地王”頻出的現象。

目前在廣州市場上，“開發商將減少購地”和“限制大戶型將使房價大漲”的聲音不斷出現，廣州二手大戶型住宅已跟風漲價４％—５％。有人據此分析，開發商在做出觀望姿態，并推動大戶型房價上漲，以此來試探政策的走向和底線，實質上是開發商和政策之間的博弈。

彭澎指出，房地產市場日后的走勢，取決于系列調控政策能否得到堅決執行。他說，以前市場調控不力的現象讓開發商對這次調控心存僥幸，只有堅決并持續地執行當前調控政策，才能讓處在消費需求和資金來源雙重壓力之間的開發商徹底打消觀望心理，讓市場回歸正常軌道。