在4月10日舉行的上海市政府新聞發布會上，市民政局副局長高菊蘭透露，上海對“以房養老”這一新型養老模式比較關注，“最近市建委專門組織有關部門進行相關的課題研究”。

　　1999年，我國正式步入老齡化社會。而且和其他國家不同，我國呈現出典型的未富先老的特點。因此，如何探索適合中國國情的養老模式，一直是有識之士關注的焦點。在此背景下，“以房養老”（住房反向抵押）進入了人們的視野。住房反向抵押出現于1980年代，其好處在于：在不影響居住權的前提下，可以大大提高老年人的生活水平。這一模式因對解決養老問題效果顯著而迅速在許多國家推廣，目前已經在多個國家運行十多年。

　　上海是我國第一個進入老齡化的城市。到2006年底，上海戶籍老人（60歲以上）總數達275.62萬，占戶籍總人口的20.1%，預計到2025年，這一比例將超過30%。可見，養老問題在上海尤其突出。上海此次大膽承擔“以房養老”模式的試點工作，除了反映中央決策層對養老模式創新的高度關切以外，也反映了上海積極謀求符合自身特點的城市養老模式。

　　和正常的住房按揭（正按揭）不同，“以房養老”是指投保人以房屋產權作抵押，按月從保險公司領取現金直到亡故，相當于保險公司通過分期付款（按月支付）的形式，收買投保人的房屋產權，也即所謂的“倒按揭”。

　　形象地說，“正按揭”是銀行用風險較大的房產（價值變化大）換來了穩定的現金流；而“倒按揭”恰恰相反，是銀行用穩定的現金流換來了風險較大的房產。正因為這樣，金融機構對“倒按揭”一般缺乏積極性，即便是在“以房養老”的最大市場———美國，這一養老模式也并非社會的主流。所以我們認為，“以房養老”能否在中國成功落地，關鍵是如何通過金融創新調動起銀行等金融機構的積極性。

　　進一步分析，正按揭的還款人（申請貸款人）從一開始即獲得住房的所有權；還款人的資信水平必須經過銀行嚴密的審核；還款的金額和期限是嚴格限定的；如果發生違約，則住房所有權歸銀行所有。而倒按揭的付款人（相關保險金融機構）并未從一開始就獲取住房的所有權；其放款對象的資信水平要通過對未來住房價值的估算中獲得；由于未來老人在去世后住房才歸付款人所有，所以放款的金額和期限事前很難確定；違約模式的建立仍需考量中國國情；對于付款人而言，此項保險的價值在于未來所獲取的房屋所有權的變現，而且投保人并非必須通過投保方能養老。

　　從對上述兩種按揭模式的區別分析中不難看出：倒按揭的主要制度瓶頸在于無法確定未來住房的到期期限和價值，因而很難制定出合理的每月給付金額。不同于正按揭具備了明顯的盈利空間和模式。

　　其次，就中國傳統習俗與社會發展現狀而言，受制于“以兒養老”、“傳宗接代”等傳統觀念，或者“可憐天下父母心”———出于對自身子女未來發展的關切之情，廣大老人仍希望在去世后將住房所有權轉讓給自己的直接繼承人。這一點也大大限制了“以房養老”的受眾人群，由此帶來的問題是：任何保險或者社會保障都是建立在“大數定理”的基礎上，如果缺乏足夠的投保人數基礎，那么大數定理就無法發揮作用，保險機構就很難規避因為特殊案例帶來的巨大風險。

　　正是因為“倒按揭”對金融機構的風險較大，而且在中國現有的國情下，有“倒按揭”意愿的老人數量的不足，導致這種風險可能難以分散，所以，如何做好前期調研工作，并通過金融創新鼓勵金融機構的積極性，是“以房養老”模式能否成功的關鍵。

　　不可否認，養老問題的解決主要還是應該通過社會保障制度，但由于我國社保體系建設會有一個過程，資金和服務都可能存在某種短缺，“以房養老”不失為一種自我保障的良好選擇。如果中國的經濟能穩定發展，房產能保持健康的升值趨勢，再加上金融創新，“以房養老”應該能夠滿足部分老人豐富晚年生活的需要。