與發達國家相比，中國目前的老齡化有著老年人口基數大、老齡化增速快、高齡化趨勢明顯、未富先老、少子化等特點，造成中國的老齡化問題具有一定的特殊性和復雜性。因此，在養老模式、養老服務、居住和醫療保障等方面都需要探索符合中國國情的解決途徑。

　　居家養老的主流養老模式

　　在中國傳統居住文化的影響下，大部分老年人更愿意與子女共同居住或鄰近子女獨自居住，這不僅可以盡享天倫之樂，而且也更容易實現家庭內的代際互助，方便老年人幫助子女照顧孫輩、子女照顧父母。
根據中國老齡科研中心2006年對我國九大城市老年人口居住狀況和意愿的調查結果顯示，85.05%的老人仍選擇晚年在家居住，只有6.69%的老人表示愿意入住養老機構。

　　養老機構不足

　　未富先老和快速老齡化的國情使得養老機構不足問題尤為突出，主要體現在兩個方面：其一是絕對數量不足——即與國際上老年人口入住老年機構4%~6%的比率相比，我國目前養老設施所提供的床位數與老年人的比率僅為1%左右；其二是有效供給不足——目前國內建設的養老設施有兩種類型，一種是豪華型的，即面積標準比較高，區位也比較好，但價格高得普通人難以接受；另一種是平民型的，即價格可以接受，標準一般，但離市區太遠，老人出行很不方便。因此，這兩種類型的養老設施都存在一定的“門檻”，把相當數量的老人拒絕在外。這在一定程度上也造成了真正發揮作用的養老機構并不多的現實。

　　國際經驗借鑒

　　事實上，歐美、日本等發達國家在20世紀50~80年代先后步入老齡化社會后，都先后出臺了老人福利措施和養老政策法規，也先后經歷了從設施養老、照護殘病困難老人轉向完善老年人住宅供應和社區護理、養老福利惠及全體老年人的發展歷程。早期推廣的設施養老模式暴露出各種問題，如醫療服務資源的過度投入、老人原有住宅資源的浪費、遠離原有生活環境、對老人身心不利等。近二三十年來，隨著各國在老年人比例上升到一定的階段后，歐美、日本等國家開始關注居家養老和社區養老，推行社區老年護理服務，即為居家老年人提供多種不同形式的養老服務，形成覆蓋廣泛、種類多樣的老年居住建筑和服務設施體系。各國的養老模式都逐漸由設施養老向居家養老的模式轉變。

　　基于上述國情和國際經驗，以及考慮我國傳統居住文化的特點，國家和地方政府確立了基本養老保障政策——即以家庭養老為基礎，以社區養老為依托，以機構養老為補充——并提出構建“9073”養老格局——即90％的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧實現養老，7％的老年人通過社區照顧服務養老，3％的老年人入住養老服務機構集中養老。可以看出，無論從政策角度、養老意愿角度還是發展趨勢，居家養老將成為我國老人主要的養老方式。而面對越來越多的居家養老需求，適應老年居住生活需求的住宅建設量會越來越大，如何在建設領域解決老年居住問題迫在眉睫，這同時也為老年地產提供了巨大的發展空間和潛力。

　　結合居家養老的地產發展機遇

　　就普通住房而言，中國大城市在未來幾年的購房需求以“80后”首次置業為主。“50后”則是逐步進入養老階段的人群，而且是老齡人口中最富活力也最具財力的人群。而“80后”與“50后”的密切家庭關系以及高房價帶來的共同置業可能，為養老地產提供了新的發展機遇。

　　“80后”當前年齡為20~30歲，大多來自于獨生子女家庭。由于12年義務教育普及，高校擴招等社會因素，受高等教育的比例高，是目前社會各個單位的生力軍。由此可以說，“80后”經濟購買力是比較強的。但同時“80后”也面臨著就業難、高房價、競爭大、照顧長輩等壓力，而且自身經濟積累不夠，因此在面對住房問題時，除了首次購房壓力巨大外，住宅區位、面積大小、還貸等都會對這一代的生活質量造成巨大影響。

　　“50后”是“80后”的父輩，其目前年齡為50~60歲，正逐步退出工作崗位而面臨如何養老問題。盡管這一代人在經歷“文化大革命”、“上山下鄉”、恢復高考、改革開放、企業轉型改制等社會變革后，受教育程度和經濟能力因機遇、職業、職務等因素差異較大，但大部分“50后”都或多或少地擁有了自己的住房。而計劃生育國策使得“50后”大多育有1個或2個子女。

　　受傳統代繼關系影響，“50后”愿意幫助和照顧子女，照顧第三代，也愿意與子女共享天倫之樂；但同時，“50后”也接受新思想、新觀念，愿意保證兩代人私密、獨立的生活。因此大部分“50后”對居家養老和機構養老都能接受。

　　基于“80后”和“50后”人群目前社會角色、面臨困境、居住問題等特征，不難看出其遷居行為、購房行為和家庭生活模式，為未來大城市老年地產發展提供了相當多的可能。

　　遷居行為：

　　向大城市集聚是未來趨勢

　　根據調查，“80后”在出生籍貫地與生活城市之間已經出現了大規模流動現象，未來將有6成以上的“80后”生活在京、深、廣、滬四個一線城市和較發達的二線城市中。

　　“80后”的大規模進城已替代農民工進城，成為未來城 (論壇 新聞)市化的主要生力軍。而未來5~10年中，隨著“50后”逐漸進入退休養老階段，“80后”逐步進入生育期，“50后”隨“80后”遷徙、老齡人口集中于大城市的態勢日趨明顯。伴隨醫療保障突破跨地域限制，異地養老將越來越多地成為常態。這為大城市老年地產開發提供了更多的市場。

　　購房行為：

　　兩代人經濟合作、財富繼承

　　隨著“80后”逐步進入婚育期，在高房價背景之下，為了幫助子女盡快解決安居、婚育等問題，很多“50后”在經濟上幫助子女實現首次置業，有的甚至傾囊相助。根據調查結果顯示，55%的“80后”置業得到了父輩的支持。此外，超過一半的“80后”都有“50后”的房產可以繼承，這主要是由于大部分“50后”在住房福利制時代通過低廉的成本解決了首套房產，在近10-20年間，相當比例的“50后”還在市場上購買了商品房。隨著“4+2+1”代際構成普遍化，不僅使兩代家庭之間包括生活照料、經濟資助在內的代際互助關系更為緊密，而且財富傳遞和繼承流向更為集中和明確。因此，購置房產往往要兼顧兩代家庭的需求。

　　家庭模式：

　　家庭小型化與代際互助

　　家庭小型化已經是社會發展的主流趨勢。同時，受到中國傳統觀念的影響，育兒、養老等問題大多是由家庭代際之間同心協力共同完成。“50后”作為今后幾年老齡人口中最年輕的組成部分，其身體狀況、豐富的生活閱歷、受教育程度和經濟能力不僅可以承擔其獨立的生活，而且還是子女“80后”育兒階段最重要的幫手。

　　伴隨著“50后”的逐步衰老，“80后”子女又是唯一可以照護他們的家庭力量。為了維持各自獨立又能相互扶持，無論是富有家庭還是一般家庭“住得近”“分得開”都是這兩代人最主要的意愿，如圖2所示。

　　事實上，適應不同家庭、不同階段兩代家庭之間的互助需求，提供多元化的老年居住選擇是發展老年地產的重要機遇。

　　不同區位的老年地產發展可能

　　隨著家庭財富的積累和需求的多樣性，除了提供專門的養老機構以及在普通住區內提供老年住宅、兩代居住宅、老年公寓之外，還可以提供專門的老年住區和適應老年修養的度假居住設施。而不同的城市區位對開發老年地產也有著各自的優勢和選擇。

　　老城區

　　老城區一般建設歷史比較久遠，城市各種服務資源經過長期的積累和沉淀形成的可選擇性比較高，比如中小學優教資源多，醫院、公園、商業設施等類型多樣，使用十分方便。同時由于老城區一般為傳統社區，舊建筑比較多，建筑密度比較高，主要的建設行為以零星改建、插建為主，很難成片開發建設。此外，老城區老齡化現象比較突出，以北京和上海為例，老城區的老年人口比例往往高出其他地區5%~10%。

　　因此，在老城區可以結合舊建筑更新改造，嵌入式地改建、加建養老服務設施，如老年日間照護中心（托老所），老年活動中心等。

　　建成區

　　老城區以外的城市建設區，一般多為近20~30年建設的地區，建筑密度也比較高，城市配套服務設施相對齊備。住宅多以居住小區為基本特征，人口年齡構成相對均衡，住宅區內配備有必要的幼兒園、中小學以及商店、衛生所等各種便民服務設施。伴隨著老齡化趨勢和家庭少子女化趨勢，很多住宅小區內的托幼和小學設施面臨空置的問題。因此，在建成區的現有普通社區中，可以結合托幼設施改建，增加老年日間照護中心和老年活動中心，以滿足不斷增加的老年人口的使用需求；也可以在適當地區嵌入式配建老年公寓，提供給與普通住區內核心家庭比鄰而居的老年家庭使用，也可以為定期探望子女的老年人提供可供出租使用的臨時住所。當然，如果有成片新建住區的機會，應該在住區中嵌入式建設一定數量的適老型住宅戶型、兩代家庭比鄰而居的老少戶、老年公寓等滿足老年人居住需求的多樣化住宅類型，同時配建多樣化的老年服務設施。

　　建成區外圍以及交通便捷的近郊地區

　　在建成區外圍以及交通便捷的近郊地區，是目前建設量最大、也是最集中的地區。由于城市中心區用地緊張、地價高昂，導致在城市中心區養老成本很高。因此老人可以通過將原有住宅出售、租賃或者給下一代繼承，自己在郊外環境良好、配套完善的老年社區居住，如北京太陽城、東方太陽城 (論壇 新聞)等。專門化的老年社區應該提供不同類型、不同服務標準和不同建設檔次的老年住宅，從單間老年公寓、普通的二室戶、三室戶老年住宅到獨立別墅，從完全自住型住宅和公寓到提供陪護，甚至提供特別護理的公寓。同時，由于這一地區的城市服務設施并不十分完善，建設專門化的老年社區可以在社區內部提供醫院、護理中心、文化活動站等滿足老年居住需求的各種設施。當然，在建成區外圍以及交通便捷的近郊地區的新建普通住區中，應該按照一定比例配建適老型住宅和老少戶，適當配建老年公寓。甚至在普通住區中建設老年組團，形成復合型社區。

　　遠郊區

　　由于遠郊區建設密度低，周邊生態環境好，有條件營造出更為宜人的養生環境，因此，建設老年養生度假設施，為老年人提供候鳥式的療養度假型居住場所，是適用于遠郊區的方興未艾的養老地產模式。這類養生度假老年村，除了滿足基本的居住生活、創造宜人環境之外，還應該為療養、養生提供知識講授、醫療照護、健身康復等服務，以及休閑、文化、娛樂等服務和設施，以滿足消費能力比較高的老齡人群的個性化需求。

　　當然，隨著城市的不斷生長和變化，很多近郊地區會逐漸融入城市建成區，很多建設密度低的地區逐漸成為城市高密度地區，城市服務和服務設施也逐步完善。因此這些地區的老年地產和養老設施的開發和建設應該具有一定的可生長性和靈活性，以便更有效地發揮為老年社會服務的功效。