作為一個普通的客人，我訪問了杭州郊區一家賣得很火的“老年公寓”。這個在翠綠山腳下的紅頂白墻的多層小區，遠離塵囂，遠遠看去很是搶眼。寬敞的門廳，說是為了停車方便。接待大廳很像一般的售樓處，雖然是周末，四五人一群的老年“買家”有好幾桌，在激烈地討論這房子的朝向、房型的問題。這里是50萬元買50年使用權的老年公寓，在一年間已售出三分之二。

我在參觀住宅時發現，原來這是粗裝修交付使用的房子，只配備了最簡單的設備，家具、家電和生活用品全都需老年人自己帶來。玻璃門的浴室只有一個淋浴頭，更不要說防滑地磚、無高差、無尖角、預留輪椅旋轉空間等專業化要求了。其設計和裝修的質量比上海的普通住宅還要差，除了銷售員一直引以為豪的電梯是醫院用可以乘載病床、輪椅的專業電梯，房間都是通過長廊連接起來的之外，我幾乎找不到其他任何符合老年公寓的專業化設計、配置要求的地方。

我特意順著石階爬上山的半腰，有些氣喘。銷售小姐自豪地向訪客展示了他們的人性化服務：給老年人種花種草的農耕體驗園，只見一塊小小的土地上雜七雜八地種著各種花草、蔬菜。說是每戶有自己的一小塊土地。因為房子是順著山坡建造的，小區內到處都是石階。我在想，當需要急救時，救護車怎樣開到高處的樓前去呢？無論室內還是室外，除了一些點綴性的“專業化”和限定入住者必須年滿60歲(女士須年滿50歲)之外，我絲毫看不出這座老年公寓同普通的住宅小區有什么區別。

老年住宅的設計在中國幾乎還是空白。這個建筑設計的細分市場同養老地產一樣，還處在待開發階段。從去年下半年開始，一些設計院感覺到了養老地產開發的萌動態勢，派出考察團去國外參觀考察。其實老年公寓的設計對于專業化和人性化、精細化的設計要求是很高的，基本上有“無障礙化”、“適老化”和“可調節性”這三方面的要求。“無障礙化”因為在醫院行業、酒店行業也會涉及，不算陌生，但“適老化”和“可調節性”就少有人提及。

“適老化”就是要求住宅(包括室內和室外)的設計，需要充分考慮到老年人的身體特征，比如臺階應該要高差低、腳踏面寬，特別要裝上防滑條；在馬桶旁邊、洗臉池旁邊要安裝扶手，因為老年人在彎腰之后往往不易直立；要盡量不使用玻璃，因為一旦老人暈倒會造成很大傷害；浴室和廚房應該鋪設防滑地磚等。

老年人在身體和智力上都進入了快速衰退期，而且有些衰退并不是漸進可預期的，而是突發性的，比如老年人可能今天是可以健康行走的，明天就有可能因為某些突發疾病成為坐輪椅或臥床不起的需要全護理的病人。這時，在老人的活動范圍和房屋的使用需求上就會發生很大改變，就要求房屋的某些功能和空間布局做出相應調整，這就是“可調節性”，房屋應該可以通過移動和重新擺放就能達到居住者的變化要求。例如，如果房間的門都很窄，當老人需要坐輪椅時，進出就會很不方便。

據我的觀察，中國當前幾乎還沒有符合要求的“老年公寓”，能符合“無障礙化”、“適老化”和“可調節性”這三方面專業化設計要求的就很少，更不要說配套有老年人照料服務了。不少樓盤是賣給老年人就自詡為“老年公寓”了，有的甚至本來就是抱著炒作概念、實為賣房的初衷。這無異于掛羊頭賣狗肉。這個市場需要有誠意者的進入和開發。